По всей стране около 4 миллионов квартир находятся в старых панельных домах, по данным Kompetenzzentrum Großsiedlungen e.V. (общества, которое занимается консультациями в сфере преобразований районов с панельными домами и обменом опытом). По данным Немецкого института урбанистики Difu, большая часть панельного жилого фонда относится к 1970-1979 годам постройки; есть и дома 1950 -1989 годов «года рождения».
В основном такие дома не сносят, а модернизируют, и в Германии есть целый ряд успешных проектов капитального ремонта и обновления пятиэтажек.
Несколько проблем «панельного» района
Среди таких удачных примеров модернизации — проект «Город садов Древиц» в Потсдаме. Это город на границе с Берлином, который тоже входил в ГДР. Район Древиц расположен между трассой и торговым центром и состоит из пятиэтажной панельной застройки 1980-х годов. Всего в районе живет около 5,6 тысяч человек, общая площадь застройки – 38,8 гектара.
Кварталы здесь практически одинаковые, выстроены «по линейке», в общей сложности в них около 3 тысяч квартир. 1650 квартир (55%) принадлежат государственному предприятию Pro Potsdam, 483 квартиры — жилищным товариществам, 894 квартиры – частным владельцам. Расходы на модернизацию несут собственники, а окупаются их расходы благодаря повышению арендной платы в домах и спросу на квартиры из-за выросшей привлекательности района.
По словам руководителя агентства Projektkommunikation Hagenau Карстена Хагенау, который занимается информационной частью этого проекта, проблем было несколько. Во-первых, такой способ городского строительства (одинаковые кварталы одинаковых домов) — абсолютно несовременный. Во-вторых, есть и социальные проблемы, которые тоже решаются модернизацией пятиэтажек.
— Здесь живет много бедных людей, много матерей-одиночек – половина квартир заняты именно ими, — говорит Карстен Хагенау. — Здесь много людей, которые получают очень низкую зарплату и частично живут на пособие. Все это в совокупности влияет на уровень жизни в районе.
Кроме того, до реновации в районе отсутствовала общественная инфраструктура, не было места, куда жители могли бы обратиться за консультацией или получить помощь по разным вопросам.
Это особенно волновало инициаторов проекта, и они поставили перед собой двойную задачу: не только модернизировать жилищный фонд и инфраструктуру, но и улучшить социальную ситуацию в районе.
В 2009 году был сформирован первый план реконструкции района. В 2012 году, после нескольких лет согласований и обсуждения с жителями, начались строительные и ремонтные работы, которые продолжаются до сих пор.
Что уже есть в домах и в районе
В уже модернизированных домах квартиры теперь соответствуют принятым в ФРГ нормам, дома снабдили лифтами, в квартирах и на этажах сделали перепланировку.
На время ремонта домов людям пришлось уехать из квартир. Им предложили временное жилье на выбор, и около 90% жильцов после ремонта вернулись в свои дома.
Дома стояли однотипными блоками-кварталами, у района не было своего центра и доступного общественного транспорта. Поэтому было решено проложить посередине района большой зеленый бульвар с газонами, деревьями, лавочками и фонтанами, а территорию возле торгового центра с другой стороны района – благоустроить.
На сегодняшний момент модернизировано около 800 квартир (это примерно 27% застройки), но аллея уже давно проложена, по ней гуляют люди, деревья и кустарник разрослись, фонтаны работают.
Весь район обеспечивается водой и электричеством посредством специальной «зеленой» системы горячего водо- и электроснабжения: так авторы проекта решили еще одну задачу, снизив уровень вредных выбросов.
Кроме этого, в районе теперь есть кафе, в котором работают люди с ограниченными возможностями. Все помещения в районе, включая остановки трамвая и магазины, оборудованы пандусами для беспрепятственного доступа людей на инвалидных колясках и людей с детскими колясками.
Арендная плата в обновленных домах повысилась: с 4 евро за квадратный метр до номинальных 5,5 евро за квадратный метр для людей, получающих пособие. Около 7,40 евро за квадратный метр платят новые жильцы, которые арендуют жилье в районе на собственные деньги и не получают социальных выплат.
Новая старая школа
Старую школу – единственную на район — полностью отремонтировали. Архитектор увеличил внутреннее пространство этого типового здания, задействовав подвал и устроив на первом этаже широкие лестницы, на которых можно сидеть и использовать для детских мероприятий. В школе появились просторные классные комнаты, широкие коридоры, шкафчики для вещей и внутренний двор, а в музыкальных залах на втором этаже здания – панорамные окна.
Школы служит еще и центром консультаций и встреч для всех жителей района – некоторые помещения школьного здания отданы в общее пользование детей и взрослых. Это уникальная концепция, потому что для ее реализации нужно было решить очень много вопросов, в том числе вопрос безопасности детей.
Снести нельзя отремонтировать
Если сравнивать подход к реновации устаревшего жилья с ситуацией в других европейских странах, то немецкое решение было одним из самых правильных, считает руководитель Kompetenzzentrum Großsiedlungen e.V. Ральф Протц. А что он думает о программе реновации пятиэтажек в Москве?
— Отремонтировать можно любой дом. Проблема, которую я вижу в странах СНГ, состоит в другом. Здания в начале 1990-х были приватизированы, и этот переход собственности был сделан с ошибками. Первая ошибка состоит в том, что людям, которые стали новыми собственниками, не было сказано, какие новые обязанности связаны с собственностью. И второе – собственность была передана в очень плохом состоянии. Вначале людям нужно было дать деньги на то, чтобы они сделали капитальный ремонт. Или этот капитальный ремонт должно было сделать государство. Этого не произошло, изменить этого нельзя, время ушло. Теперь же у людей хотят отнять их собственность. Это не поддается моей логике.
В Восточной Германии мы решили вначале ремонтировать устаревшее жилье, а потом приватизировать — в случае, если арендаторы хотели эти квартиры купить.