Весь субсидируемый городом жилой фонд в Вене насчитывает больше 400 тысяч квартир при населении в 2 миллиона человек. Стоимость аренды социальных квартир заметно варьируется в зависимости от типа здания, его «прописки» в том или ином районе и самой квартиры, но в среднем составляет всего 450 евро в месяц.
- Кто получает квартиры в социальном жилфонде
- Как получить квартиру мечты в социальном жилье
- Когда приходит пора выехать из социальной квартиры
- На что похожи социальные дома
- Почему средняя арендная плата за коммерческие квартиры в Вене ниже, чем в других столицах Европы
- Почему в Вене есть соцжилье, но нет неблагополучных районов
- От Красной Вены к «зеленой»
- Как появилось социальное жилье в Вене
Кто получает квартиры в социальном жилфонде
Чтобы получить квартиру в социальном жилфонде, нужно быть старше 17 лет и на момент подачи документов минимум два года прожить в Вене. Гражданам Австрии отдается предпочтение, но на социальное жилье могут претендовать и граждане других стран ЕС, официально признанные беженцы и обладатели вида на жительство страны ЕС со «стажем» как минимум 5 лет.
Пожалуй, единственный «социальный» критерий, по которому отбирают новых жильцов — уровень их дохода. Но эти рамки совсем не жесткие. Так, квартиру на одного человека могут получить все, чей доход ниже пяти прожиточных минимумов. «Фактически 75% жителей Вены подходят по этому критерию», — утверждает Кристина Ленарт, исследовательница-урбанистка из Вены и соавтор сборника о феномене социального жилья в Вене.
Кроме того, муниципальные службы отбирают людей, которые с большой вероятностью будут считать Вену своим домом на долгие годы, а не перевалочным пунктом.
«Какого-то особого вайба в социальном жилье, на мой взгляд, нет, — говорит Татьяна, которая живет в Вене не первый год. – Снимают там квартиры разные люди, но в общей массе совершенно обычные. У меня есть друзья, которые уже много лет снимают социальное жилье. Это многодетная семья с четырьмя детьми от четырех до четырнадцати лет, у них работает только папа, менеджером в банке. Очень приличная и интеллигентная семья, со средним по венским меркам достатком. Они снимают четырехкомнатную квартиру в старом доме. Если есть возможность снять жилье значительно дешевле рынка, то почему бы этим не воспользоваться?».
Как получить квартиру мечты в социальном жилье
Зарегистрировавшись таким образом, человек получает Венский жилищный сертификат, который дает право претендовать на социальное жилье. Затем заявителю можно приступать к поиску конкретных квартир в каталоге Венского центра жилищных консультаций. Там собраны доступные для аренды варианты и описаны жилые комплексы, в которых они расположены. Можно подавать заявку на понравившиеся квартиры или комплексы, а можно ждать, когда чиновники сами подберут квартиру для заявителя.
Как именно происходит отбор — не разглашается. Каждое заявление чиновники рассматривают индивидуально и принимают в расчет не только формальные критерии, но и, например, профессию заявителя (которая указывается для подтверждения доходов). «Эта работа похожа на сватовство», — говорит Кристина.
Когда приходит пора выехать из социальной квартиры
Если арендатор (скажем, студент без постоянного дохода) получил социальное жилье, а потом его доход увеличился, его не станут выселять из-за того, что он перестал подходить по этому критерию. Городские власти дают возможность жителям самостоятельно решать, когда социальная квартира станет им тесновата. Потому что условия там все-таки не люксового уровня.
«Я бывала в гостях в соцквартире в старом доме в 3-м районе Вены, — рассказывает Татьяна. Это достаточно престижное и дорогое место недалеко от центра, но впечатление от квартиры осталось не очень. Совсем маленькая прихожая, мизерная кухня, в которой почему-то находится дверь в санузел, отсутствие балкона. Такие планировки свойственны многим старым зданиям».
На что похожи социальные дома
В период Красной Вены все социальное жилье строилось приблизительно по одной схеме, которую позже использовали в других городах и даже других странах, в том числе в Москве. Дом, построенный в тот период, похож на крепость с зеленым внутренним двором — жилые постройки стоят «квадратом», во внутренний двор ведут арочные или обычные проходы. Во дворе много зелени, есть место для разных общественных пространств — детских площадок и уютных закутков для сообществ по интересам (например, в некоторых таких дворах разбиты общественные огороды). На первых этажах стоящих по периметру двора жилых корпусов часто располагаются не квартиры, а малый бизнес: магазины и лавки, парикмахерские и даже врачебные кабинеты.
Еще одна визитная карточка социального жилфонда — общественная прачечная для всех жильцов комплекса. Стиральных машинок в квартирах нет, но и платить за дорогие химчистки не нужно. Тем более, в ожидании конца стирки грех не перекинуться парой слов с соседом, который тоже ждет свое белье. Так что, по словам Кристины, прачечные, как и внутренние дворики, работают на создание соседского сообщества.
Позже при строительстве социального жилья использовались и другие планировки — удобные, но экономичные. «Рядом с моим домом в основном преобладают дома с социальными квартирами, — рассказывает Татьяна. — Внешне они очень похожи на наши пятиэтажки, выглядят просто и не сильно привлекательно – панельки 60–70-х годов с маленькими балкончиками».
В 2000-2010-х годах городские власти даже пробовали выкупать квартиры для сдачи в аренду в «коммерческих» домах вместо того, чтобы строить здание с нуля. Но после того, как в 2020 году Вена взяла на себя обязательство достигнуть углеродной нейтральности к 2040, строительство целевых домов возобновилось – и по новым экологическим стандартам.
Так, в 2023 году закончилось строительство нового тестового комплекса Лотте-Брэйнинхоф. Это семиэтажное здание на 76 квартир с зонами для коворкинга, озелененной крышей и высокомощными солнечными панелями на гараже. Квартиры в доме — от одно- до четырехкомнатной, а в некоторых квартирах есть еще и раздвижные перегородки, которые могут менять функциональное пространство. Например, большая гостиная может превратиться в маленький офис и спальню. Но главное — общественные пространства — от коворкинга до сада на крыше и общественного огорода.
Квартиры намеренно сделаны сравнительно небольшими (за счет отопления и просто меньшего места для ненужных вещей это всегда более экологичный вариант, чем большая квартира). Но жизнь в маленькой квартире не кажется такой ограниченной, если в открытом доступе есть и площадка для вечеринок, и огород, и детские комнаты, где можно оставить ребенка под присмотром соседей, чтобы сходить к врачу.
Почему средняя арендная плата (в том числе за коммерческие квартиры) в Вене ниже, чем в других столицах Европы
Городской демпинг не позволяет «задирать» цену аренды рыночных квартир. В Вене 40%–45% всего жилья изолировано от рынка. В результате в 2023 году, согласно исследованию Deloitte, средние цены на съемное жилье в Вене были на 35% ниже, чем в Брюсселе и на 68% — чем в Париже.
Так, в Лондоне тоже есть съемное социальное жилье, но если там его аренда стоит более 30 евро за квадратный метр, в Вене — в среднем 10,50 евро. Другие австрийские города не могут похвастаться настолько привлекательными, как в столице, ценами на аренду: в Линце за квадратный метр платят 11 евро, а в Граце — 11,60.
В отличие от многих других европейских мегаполисов Вена не позволяет жильцам выкупать социальное жилье у государства. Хотя в некоторых квартирах семьи живут поколениями, они не владеют этой жилплощадью, а значит, не могут сами сдавать ее в аренду и диктовать ценовую политику. В результате городские власти могут сдерживать цены на рынке аренды жилья.
И в отличие от Венеции или Барселоны здесь нет проблемы с тем, что центр города «захватили» туристы, потому что значительная доля жилых зданий — даже в центре города — принадлежит муниципалитетам, которые заинтересованы в длительной аренде и «городе для жителей», а не в прибыли от посуточной сдачи квартир туристам.
Почему в Вене есть соцжилье, но нет неблагополучных районов
Несмотря на беспрецедентно низкую стоимость аренды, дома с социальными квартирами не превращаются в гетто.
Градостроители всего мира восхищаются Веной в том числе за то, что в этом городе нет такого понятия, как «неблагополучные районы». Причины — в дальновидном планировании, которому уже больше ста лет, и поддержании этих традиций.
Во многих городах многих стран районы, где сконцентрированы здания с субсидируемыми государством арендными квартирами, со временем приобретают славу неблагополучных. Но в Вене всё не так. «В Вене адрес абсолютно ничего тебе не скажет ни о доходе человека, ни об уровне его образования или роде деятельности», — говорит Кристина. Это определяется целенаправленными усилиями муниципальных властей.
От Красной Вены к «зеленой»
В 1920-х годах, когда у социал-демократов было большинство в городском парламенте, девизом нового типа жилья стала фраза «Свет, воздух, солнце». Спустя сто лет градостроители Вены продолжают им пользоваться, дополнив триаду углеродной нейтральностью.
И усилия города не сводятся к строительству новых эко-зданий. Если Вена хочет снизить до нуля уровень дополнительных парниковых выбросов, необходимо адаптировать уже существующие дома. Ведь согласно оценке международного Совета по зеленому строительству, в мире 39% всех вредных выбросов приходится на «рукотворную среду» — дома, строительство и эксплуатация дорог и так далее.
Городской жилищный фонд перестраивает старое социальное жилье в зависимости от текущего состояния. Некоторым надстраивают новый этаж, увеличивая таким образом плотность застройки, или добавляют слои теплоизоляции на внешние стены и в подвале (для старых зданий это снижает энергетические потребности примерно на 87%). Другим устанавливают на крышу солнечные батареи, так что они могут частично сами покрывать потребность в электричестве, а порой даже отдавать часть энергии в общегородскую сеть. Другой тип востребованных адаптаций — подключение здания к системе центрального отопления (некоторое жилье до сих пор отапливается автономными бойлерами).
Как появилось социальное жилье в Вене
К концу Первой мировой войны жилищные условия для большинства жителей Вены были без преувеличения ужасными. Пока богатая верхушка общества безбедно жила в роскошных особняках, рабочие ютились в крохотных квартирах с общим на весь этаж санузлом. В комнате, предназначенной на нескольких человек, могло ютиться полтора десятка жильцов, используя кровати посменно. Это приводило к распространению болезней. «Комфортного и доступного жилья для среднего класса практически не существовало», — уточняет Кристина.
С падением Австро-Венгерской империи к власти в Вене пришла левая социально-демократическая рабочая партия (SDAPÖ); в ее программе помимо прочего было обязательство обеспечить жителей Вены доступным и комфортным, а также безопасным жильем. И начался так называемый период «Красной Вены», когда у власти в городе были социал-демократы. Именно они ввели налог на роскошь, который позволил профинансировать массовое строительство жилья.
В этот период были заложены основополагающие принципы организации социального жилья в Вене. Во-первых, новые дома с практичными, хоть и далеко не роскошными квартирами строили по всему городу. Во-вторых, определились правила, по которым предоставлялись квартиры в новых домах. И эти правила действуют до сих пор.